مالیات و هزینههای نقلوانتقال ملک
در معاملهٔ ملک، قیمت توافقی همهٔ چیزی نیست که پرداخت میکنید. مالیات نقلوانتقال، حقالثبت، هزینهٔ دفترخانه، تسویهٔ عوارض و کمیسیون، مجموعاً رقم قابل توجهی به معامله اضافه میکنند.
بیشتر اختلافهای لحظهٔ آخر معامله، سر همین اقلام است؛ نه سر قیمت ملک. اگر پیش از جلسهٔ محضر بدانید هر هزینه به عهدهٔ کیست و تقریباً چقدر است، معامله بدون تنش جلو میرود. در ادامه فهرست هزینهها و رویّهٔ رایج تقسیم آنها را مرور میکنیم.
مالیات نقلوانتقال
مالیات نقلوانتقال قطعی ملک بر عهدهٔ فروشنده است و بر پایهٔ ارزش معاملاتی ملک (ارزش دفتری سازمان امور مالیاتی) محاسبه میشود، نه قیمت توافقی طرفین. به همین دلیل معمولاً رقم آن از تصور اولیهٔ خریدار کمتر است.
پرداخت این مالیات و دریافت «گواهی عدم بدهی مالیاتی» پیشنیاز تنظیم سند در دفترخانه است. اگر ملک تجاری باشد یا سرقفلی جابهجا شود، محاسبه پیچیدهتر میشود و بهتر است پیش از توافق نهایی استعلام شود.
حقالثبت و هزینهٔ دفترخانه
حقالثبت درصدی از ارزش معاملاتی است و طبق عرف رایج بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود، مگر آنکه در مبایعهنامه طور دیگری توافق شده باشد. حقالتحریر دفترخانه هم تعرفهٔ مشخص دارد و معمولاً نصفنصف پرداخت میشود.
این اقلام رقمهای بزرگی نیستند، اما چون در روز محضر و بهصورت نقدی خواسته میشوند، بهتر است از قبل کنار گذاشته شوند تا معامله معطل نماند.
تسویهٔ بدهیهای ملک
پیش از تنظیم سند، ملک باید از نظر بدهی پاک باشد. این موارد معمولاً بر عهدهٔ فروشنده است:
- عوارض نوسازی شهرداری: مفاصاحساب آن برای انتقال سند لازم است.
- شارژ ساختمان: تسویه تا روز تحویل، با تأییدیهٔ مدیر ساختمان.
- قبوض: آب، برق، گاز و تلفن تا روز تحویل.
- مالیات بر خانههای خالی یا اجاره: اگر مشمول باشد، باید پیش از انتقال تعیینتکلیف شود.
نکته: در مبایعهنامه بنویسید هزینهها تا «تاریخ تحویل» بر عهدهٔ فروشنده است و از آن پس با خریدار. همین یک جمله، بیشترین اختلافهای بعد از معامله را حذف میکند.
کمیسیون مشاور املاک
کمیسیون طبق تعرفهٔ مصوب اتحادیه محاسبه میشود و بهعلاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده از هر دو طرف دریافت میگردد. نرخ آن برای خرید و فروش با اجاره متفاوت است و باید پیش از شروع مذاکره شفاف اعلام شود.
از مشاور بخواهید مبلغ کمیسیون را پیش از امضا روی کاغذ بنویسد و رسید رسمی بدهد. دفتر معتبر از این کار استقبال میکند.
هزینههایی که فراموش میشوند
هزینهٔ فک رهن و تسویهٔ وام بانکی، هزینهٔ کارشناسی رسمی در صورت نیاز، و هزینهٔ تغییر نام انشعابات معمولاً در محاسبات اولیه دیده نمیشوند اما در عمل پرداخت میشوند.
اگر خرید با وام انجام میشود، کارمزد و بیمهٔ بانک را هم به فهرست اضافه کنید. برای خریدار اولی، جمع این اقلام میتواند معادل چند درصد قیمت ملک باشد.
جمعبندی
پیش از توافق نهایی، یک جدول ساده بنویسید: هر هزینه، مبلغ تقریبی، و اینکه بر عهدهٔ کیست. همین جدول را در مبایعهنامه منعکس کنید.
معاملهٔ بیدردسر، معاملهای است که در روز محضر هیچ رقمی برای هیچکدام از طرفین غافلگیرکننده نباشد.
